北京11月28日消息 (记者费权) 家里漏水没人管、北京老物业赖着不走、中院交物业费觉得憋屈……这些物业“烦心事”困扰了许多社区居民。高效最近，解决纠纷北京市第二中级人民法院和市住房和城乡建设委员会联合召开了新闻通报会，千余披露了自2020年至2024年全市物业纠纷的物业审理情况。会议期间，北京北京二中院共审结了1216件涉及物业服务合同纠纷的中院二审案件，总体案件数量保持平稳。高效会上还发布了10个典型案例，解决纠纷市二中院与市住建委通过府院协同、千余党建引领等措施共同化解物业矛盾，物业确保市民的北京安居环境得以保护。

通报会指出当前物业纠纷主要有四个特点：首先，中院物业服务品质成为核心争议点，高效多数案件因物业催收物业费引发，业主往往以保安巡逻不到位或保洁不及时等服务瑕疵拒绝支付费用；其次，前期物业服务合同纠纷占总比例超过四成，部分建设单位聘请关联企业造成“建管不分”的状况，使得合同延期履行导致矛盾升级；第三，在新旧物业公司交接过程中易引发冲突，涉及资产归属和费用结算等问题常使交接管工作受阻；最后，“三供一业”移交在国企家属区中衍生出新纠纷，接收企业的服务标准不明确导致权属与移交范围的分歧。

此次发布的10个典型案例为纠纷解决提供了明确指引。在物业费用调整方面，某物业公司未经业主共同决定擅自将收费标准上调，法院认定其单方调价无依据，按照原标准支持了业主的诉求，并明确了“调价须经法定民主程序”的规定。 合同到期后服务延续争议中，某小区物业合同到期后原物业公司继续提供服务。部分业主以无合同为由拒交费用。法院根据民法典认定原合同转为不定期合同，判决业主支付费用，确立了“事实服务受法律保护”的原则。 在诉讼时效方面，某业主拖欠2012至2019年物业费，直到2023年物业公司才提起诉讼。法院认为部分欠费已过诉讼时效未予以支持，提醒物业要及时主张权利。

针对新老物业交接困难问题，某小区原物业不肯退出，市住建委与街道办联合法院共同规范物业交接，并发布《北京市住宅物业管理项目交接工作指引（试行）》以指导操作流程。 通州区中上园5号院曾经经历过四次物业变更后弃管。在这一背景下，街道以党建为引领推行了“六导工作法”，引入物业采取“先服务再收费”的方式。一年之后，该社区的物业管理费收取率达到了100%。

北京二中院一直坚持“小案不小办”的原则，自2021年以来与市住建委合作发布了四批次共36个典型案例，达到“发布一案、化解一片”的效果。通过设立“审前调解+速裁”机制，某小区涉及19件欠费案件的其中18件得以在诉前和解成功，并有一例仅需三天就完成了判决。 市住建委还开展“双晒”活动，以保障业主的知情权。此外，物业被纳入了接诉即办中的“每月一题”，居民满意度超过了80%。目前全市业委会（物管会）覆盖率达到97%，并在推行社区与业委会的“双向进入”。同时，修订和完善物业标准，并建立了企业评价体系。 至2024年目标实现300个老旧小区实现物业管理全覆盖，并更新了911台电梯；而在2025年的规划中，则计划更新超过一万台电梯。

府院协同持续深化，建立年度沟通和信息共享等机制，通过“总对总”在线诉调衔接源头化解纠纷。展望“十五五”，市住建委明确六大举措：建强业主组织、强化党建引领、完善市场化机制，在两年内实现1500个老旧小区物业全覆盖、鼓励科技赋能与服务创新，治理突出问题小区。

北京二中院提示，业主需遵守交费责任，若有服务质量不满，应及时搜集证据并理智维权；物业公司也须强化服务和催缴费的程序。同时建议成立完善的业主自治机制，发挥桥梁作用，共同营造安宁社区生活空间。